每一个致力于发展产业地产的企业，都会追求“会当凌绝顶，一览众山小”的极致巅峰。而真正的强者，是在如今纷繁的战国乱世中能够为未来一统天下设立规矩和标准的远见者。

目前中国产业地产仍处于起步阶段，但大致已经出现了4种类型流派——以开发销售为主的开发商，以产业新城土地一级开发及后续运营为主的土地运营商，以金融为核心的投资运营商和以物业运营、产业培育为主的产业运营商。尽管都是围绕着产业和土地做文章，但这几种产业地产商却有着不同的板块侧重和运营逻辑，因此也都在寻找各自迥异的标准。

为什么要为这些产业地产类型寻求标准?从标准本身的阐释来看，制定各方认可的标准，是整个系统获得“最佳秩序”和“促进最佳共同利益”的重要保证。对于目前国内产业地产而言，且不论所谓的最佳秩序和利益，就连最基本的规范和沟通都不存在，指鹿为马、瞒天过海、打擦边球乃至违法乱纪的状况大行其道，不仅难以让行业产生优秀的企业和门槛，更让区域资源和产业经济蒙受损失。

这种标准和传统房地产行业所提倡的“产品和流程标准化”也并不相同，而更多指的是一个企业选定一种发展类型后所符合和需要具备的条件。如开发商类型的代表联东集团，就已经初步确定自身的产品系，从而得以在全国多个范围复制;而全球投资运营商的典范普洛斯已经为工业地产商树立了一个标准，对于选址、金融、运营等方面无出其右者，而只能亦步亦趋仿效之，万通就是普洛斯的国内积极仿效者之一;土地运营商和产业运营商可以算是中国本土的特殊类型，尽管仍处于探索和成型阶段，但其标准已经依稀可见。

国内商界有一句脍炙人口的话：“三流公司做产品，二流公司做品牌，一流公司做标准。”尽管在主流商业领域的解读上有着一定的争议，但对于产业地产而言无疑是一个非常明朗而确切的趋势。国内的产业地产目前连产品尚且都在切磋琢磨之中，能够打品牌旗帜的也寥寥无几，标准自然更是无从谈起，而一旦有企业能够制定这种为众人所信服的“江湖规矩”，其领先优势自然毋庸置疑。

我们也同样能够看到，不乏有产业地产商希望能够将这些类型兼而有之，将土地、房产和运营都包揽起来，甚至直接进入产业领域。遗憾的是，除了少数强势的国有企业能够力保不失，很多这种贪多务全的企业都前行得步履维艰。其核心问题之一，就是在每一个类型的标准都无法达标，因此多而不精、空费资源，其发展前景也令人担忧。

因此，每一种产业地产类型都需要有自己独特的标准，既能够和其他类型区分开来，又能够保证体系内部的最佳秩序和利益。这如同每一项比赛都秩序井然，整个赛会都会精彩一样，产业地产的繁荣兴旺，有赖于这种标准的建立和施行。

【产业类型一】

投资运营商：管理价值

作者：曾一宁 北京报道

这是一种最具国际形态的产业地产类型，它们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展，而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。它们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产商形成了鲜明对比。

尽管仍然处于探索和仿效阶段，万通却是中国目前在业务形态和经营思路上走得最远的本土产业地产投资运营商。

4月2日，万通控股常务副总经理郑沂向本报记者披露，万通控股在去年发起的第一只中国人民币工业地产基金目前已经完成第一阶段的投资，并正式开始下半场的第二阶段投资筹备工作。万通控股的工业地产基金时代由此拉开帷幕。

万通控股首度试水工业地产始于2008年与TCL集团合作的无锡万通工社。在宣布合作的次年就完成了对16万平方米的TCL数码工业园的收购和改造，其中包括主厂房、职工宿舍、食堂、仓库等物业。万通控股采取“售后回租(Sale & Lease Back)”模式，将58%的厂房回租给TCL，租期为6年。万通工社在2012年就持有约60万平方米已出租物业面积和可观的土地资源，且出租率高达99%，万通控股也以此获得稳定的现金流和保底收益回报。

与TCL的合作项目经过4年的市场验证后，万通控股在2012年再探工业地产市场。万通控股在年初正式与汇源集团签订工业地产合作备忘录，并确定以“部分售后回租+增值管理”的模式进行合作，进一步深入工业地产市场。

万通控股董事长冯仑曾公开解析这种工业地产的“美国模式”：万通的工业地产商业模式就是通过收购目标企业的优质工业项目进行改造和扩大规模，接着通过基金或公司上市、打包出售等方式进行资产再处理，最后实现退出。

为了实现这种国际化通行的工业地产投资运营商模式，万通控股陆续从普洛斯、AMB和丰树集团等外资巨头招揽人才，这批专业人士精通地产投融资、开发建造和管理等各环节运作，还具有丰富且国际化的实战经验，成为万通控股的最强主力军。

2012年，万通控股发起中国首只人民币工业地产基金，规模达10亿元，主要针对高端制造业。万通控股常务副总经理郑沂对记者透露，目前这支工业地产基金已经完成了第一阶段的投资，共计投入4个项目，分别位于无锡、杭州和成都。这些项目总面积达80万平方米，最终也将选取持有收租的模式来运作。

“万通控股投资基金具有投资时间长，实行‘5+1+1’投资期限，不保本不保收益不确定项目，分散投资组合，与投资者共同承担风险和收益等特点。通过对工业地产物业的持有进行相应的运营管理，我们得以获得持续性稳定现金流收益。”郑沂表示。

针对项目的投资收购，郑沂表示，万通控股会通过基本的4个标准进行选取：第一，项目所在地必须是在一二线发达城市;第二，目标客群是对现代工业地产有需求的第三产业，即2.5代工业，其中仓储物流是万通控股最主要的关注点;第三，项目只租不售，并以未来能够对接资产证券化的投资型物业为目的来打造;第四，规模适中，避开规模过大或过小带来的投资成本与管理成本风险。

“这只工业基金已经开始进入第二阶段的筹备阶段，预计整只基金未来能够分散投入到6到8个项目中”。郑沂还透露，一旦时机成熟，万通控股还将适时推出工业地产美元基金。

然而业内对这种轻资产模式是否能够一往无前仍有所疑虑。一方面，轻资产虽然具有能快速扩张的优势，但有业内人士认为持有成本会出现吞噬公司业绩的情况，短期内亦难以实现业绩的爆发式增长。另一方面，万通工业基金的退出渠道亦不明朗，虽然境外基金能够通过资本运作退出，但受限于REITs在中国尚未放行的现实，万通控股的退出渠道仍处于模糊地带。但有业界人士预测，万通控股的工业基金未来或通过公司上市、REITs打包上市及向海外基金销售资产等方式实现退出。

【案例解析】

海外地产投资运营商之道

作者：曾一宁 北京报道

作为全球工业地产投资运营商的标杆，普洛斯开创了“物流地产”标准时代。戴德梁行中国区工业部主管苏智渊认为，普洛斯模式对中国物流市场有教科书式的影响，许多包括嘉民集团和盖世理在内的外资物流商都选择复制普洛斯模式进军中国市场：获取土地后建成高标准仓库，通过持有租赁的方式进行物业管理，获取租金收益。

而这些经营行为大放异彩的背后是强大的金融渠道支持。以普洛斯、嘉民、丰树为代表的这批外资背后无不拥有强大的金融杠杆支撑，能够通过境外资产打包、REITs等金融渠道对接资产证券化，实现资本市场融资，快速有效地解决资金问题。

与此同时，这批外资巨头凭借旗下的基金管理，同样为其打造了不容忽视的金融优势。以普洛斯为例，其旗下就管理着14只规模超过80亿美元的基金，规模数量之大，是国内工业地产商一时难以媲美的。

而普洛斯的金融思维尤其值得称道。金融专家杜丽虹在她的深入研究中指出，通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下2倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2~3年。

同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。

凯德模式也有异曲同工之妙，其精髓在于，在各个城市投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金中，通常凯德商用会持有该基金一半左右的股权，以示风险共担，另一半股权由海外机构投资者(如发达国家的养老基金、保险基金等)持有，待基金包中的项目如多功能购物中心等，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，将公司的资产雪球越滚越大。

此外，外资物流地产商背后强大的客户网络资源亦是其制胜法宝，无论是其本土客户还是世界500强企业都在跟随着这些外资巨头的脚步逐渐向世界范围内拓展。同时，这些外资对客户管理的体系也使其“如虎添翼”。其中，为业界所称道的是普洛斯的ProLogis Operation System系统。通过这个系统，普洛斯能够对全球客户实行联动管理，进一步优化强大的客户资源，使其得以成为亚洲最大的现代物流设施提供商之一。

【产业类型二】

开发商：制造环境

来源：中国房地产报 作者：曾一宁 北京报道

在目前国内的产业地产行业，产业地产开发商的数量最为庞大，也是最有实力和影响力的一股主流力量，其中以联东U谷、天安数码城、卓尔发展、佳海地产、总部基地、北科建集团、百世金谷等企业最具代表性。

产业地产开发商基于对区域城市发展水平以及产业发展水平的判断，进入对产业地产有需求的地区进行园区的开发建设。其运作形态最接近于传统的住宅开发商，进行的是“拿地—建设—销售”的流程，因此产业地产开发商的业务是满足现有的产业需求，是为需求制造环境，而不是有意去培植产业或偏重于资产管理。

但这并不意味着开发商能够脱离产业，毕竟其客户不是个人消费者而是需求千差万别的企业。实际上，在承载着城市发展建设角色的同时，产业地产开发商一定程度上也担负着打造产业环境、引领产业发展的重任。其中，以联东U谷为代表的产业地产开发商还专门配置了产业研究团队。

目前国内产业地产行业内，产业地产开发商都非常看重自身产品的设计和打造。联东U谷副总裁梁环宇指出，“产业地产的核心是客户，而客户是非常理性的企业主体，因此开发商必须回归到客户需求这个本源上，打造适销对路的产业地产产品才能谋得发展。”

无论是联东U谷还是天安数码城，都是通过针对自身的中小企业客户群来对自身的产品线进行配置，因而非常专注对产品体系的研发与升级改造。以天安数码城为例，其已完成了从工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体共四代产品的更换。在城市产业综合体的基础上，天安数码城还根据不同客户群体的需要分别打造了城市型产业园、生态型产业园和创意产业园这三条产品线。产业地产开发商正是通过产品的拓展，来推动区域城市及产业的发展的。

不过，开发商在进入产业地产领域时，也面临着诸多困难与问题，如地方政府不理解开发商的理念、政府沟通顺畅程度远无土地运营商高，也带来了拿地成本相对高、政策优惠相对少等诸多问题;同时，融资渠道的缺乏致使开发商难以实现与资本市场对接也成为制约开发商发展的关键因素。

此外，目前还存在脱离打造产业环境本源的开发商，致使城市与产业的发展蒙上阴影。例如一些企业纯粹为圈地而圈地，产品难以满足实际需求，或产业概念仅为了应付地方政府，而实际上却是大赚配套收入，这些情况在记者前往武汉实际调研时体现得非常明显。更有一些企业在工业用地上以“不限购”为旗号大建商品房、别墅和小商品批发市场，则已经走到了违规违法的边缘。

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开发商类型标准

1.辨别城市投资价值能力

开发商对于城市的配套、产业发展水平和企业实际需求量必须有非常明晰的把握和研判，只有这样才能保证产品的快速去化和品牌的良性积累，如何在数百个不同经济水准的城市中选取最适合的发展地点，是开发商类型标准最基本的要求。

案例印证：“联东主要通过土地供应量、城市企业数量及工业增长值来衡量一个城市或区域是否适合开展项目。预先了解区域的土地结构及工业土地的供应量，尤其是单个土地供应面积是开展项目的重要前提。此外，城市的企业类型也是决定其投资价值的重要衡量因素，民企与外资企业是市场主导的话则说明市场有更广阔的发展空间，国企主导则反之。”联东U谷副总裁梁环宇表示。

而任何开发商都要结合城市的发展规划、城市的工业化进程及城镇化发展进行全面考量。“实际上，难以打交道的政府也能旁敲侧击地告诉开发商该地区市场潜力更大，政府相对弱势的城市市场也会相应狭窄。”梁环宇说。

2.产品开发能力

由于开发商的角色定位，决定了这种类型的产业地产开发商必须如像三星、海尔这些实体制造商一样具备最基本的产品标准主导和研发制造能力，并且有自己独特的产品系，比如“智慧墅独栋系列+智慧城综合体系列”等。

案例印证：发展工业地产的落脚点是打造为市场所接受的产品。而产品设计是要根据当前客户结构，考察客户实际需求来思量的。

据此，“联东打造了总部综合体和产业综合体两大产品线。而打造自身产品的同时，联东还会兼顾未来3到5年的市场走向，集合项目现实性及未来产业升级方向进行考量。这是由于企业是非常理性的客户，它是依据产品是否能够满足自身发展及成长需求来选取园区的。联东也发现以往的产品配套现在看来档次过低，因此未来也会着重研发打造具有更高层次水准的配套，其中包括招商中心、服务大楼及园林绿化等方面，力求做到宜居宜商，更好地吸引企业进入。”梁环宇表示。

3.经营标准

经营标准的设立是在竞争日益激烈的市场中直接影响到开发商经营能力和经营成果的重要因素，必须从战略高度进行考量。其中，经营标准要求对包括产品配比、园区租售比例等方面的设定都要有清晰的定位。

案例印证：“通常情况下，联东项目的租售配比是70%销售，30%为租赁。但租售比例的并不一定是固定数值，也可以是动态变化的。在具有较大区域优势或商业价值的地方，可以适当加大持有比例。租售比例的设置要结合项目当前及未来发展状况进行通盘考虑。而在产品配比问题上，必须结合项目当地情况及客群需求才能细分出适合的产品组合。”梁环宇表示。

4.有效客户的辨别能力

城市和区域客群庞大，开发商首先必须有清晰的客户定位，筛选出相应行业的客户群。只有从庞杂的客户群中辨别出有效企业，才能满足园区的发展需求，转变为区域的发展动力，进一步发展区域经济。

案例印证：“联东项目里以中小企业为主，当中也有部分大企业。在面临这两者的选择时，联东有过这样的思考：大企业拥有税收数量大但不稳定的优劣势。这是由于大企业常常受领导层更换或经营失误等因素影响而面临更大的战略风险，加之大企业的总部、分部之分致使税收分流的情况也决定了其税收不稳定的特性。相反，中小企业虽然单个企业税收少，但却具有数量多的特点。只要园区为中小企业提供成长所需的土地及服务平台，中小企业是能够在市场土壤获得自身竞争力的。因而，大企业是偶然性的，中小企业才是战略性的。”梁环宇表示。

5.服务能力

产业地产开发商在对园区进行经营管理之时要着重提升自身服务水平，确保能够为入园企业提供其成长发展所需的相应服务，其中包括硬件和软件服务的打造。这是近些年企业客户对产业地产开发商提出的重要要求之一，同时也会成为不同企业的重要差异竞争优势。

案例印证：“联东的发展重点是提高自身服务水平，从对入园企业的管理、物业服务到金融服务以及政策服务等方面都要相继落实到位。联东还会加大对入园企业获得与政府阶层对话机会的开拓力度。在未来联东还会适时打造适合园区的管理体系、非地产管理体系，对园区项目进行高效管理。”梁环宇说。

(曾一宁采访整理)

【产业类型三】

土地运营商：规划“产城”

作者：曾一宁 北京报道

产业地产中的这类土地运营商以华夏幸福基业股份有限公司、五矿营口产业园、中南建设、宏泰集团等为典型代表。这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营商打造“产城一体化”的新区域经济发展极。

如华夏幸福的“产业新城模式”，土地运营商的产业地产开发特点在于往往与地方政府签订一个庞大的框架性协约，几乎完全成为政府角色的替代者，履行从土地一级开发、招商引资、二级开发以及后期的运营，这种模式的重要原因和前提就是，区域经济相对落后、政府财政拮据、在谈判中处于弱势，以空间换时间，让渡很多资源和利益换取区域经济和税收快速的提高。

目前，凭借“产业新城”模式的华夏幸福已完成从华中到华东、华北地区的覆盖，增长速度不容忽视，宏泰集团则更偏重于一级开发，将土地卖给富士康等大型实体企业，而五矿营口产业园也与此类似，长时间地盘踞在营口海外广袤的土地上进行滚动开发。

作为我国独有的一种产业地产开发类型，土地运营商在进入产业地产领域之时，首先应该对宏观政治经济形势与区域产业链定位有清晰认识，能够从产业大视野对区域进行规划设置。同时，对于这类土地运营商，无论在资金能力上还是区域规划能力上要求也都非常高。但就目前而言，这些代表性企业似乎远远未达到这种层次，而是多数停留在一级开发和土地批发的原始角色上。

专家也指出，这类过于粗放式的土地操作手法也为区域发展带来了潜藏的风险。

土地运营商由于切中地方政府对GDP及就业发展的诉求，因而获得地方政府政策的大力支持，同时也使住宅开发得以快速运转。为满足园区前期开发运营所需的大量资金，这类土地运营商过于专注通过住宅项目获得快速回笼资金，产业园区的定位也因此容易发生偏移，区域产业未能跟上住宅行业发展水平，导致城市产业发展空心化。而土地运营商原本的应该进入引导产业发展的角色顷刻转变为消费产业发展的角色，并非常容易陷入住宅开发商的角色混乱中。

一言以敝之，产业新城从何规划，如何在更宏观的视野下去规划区域和产业发展，理清自身角色定位是每个土地运营商进入产业地产领域之前首先要思考的问题。

【产业类型四】

产业运营商：培育未来

作者：曾一宁 北京报道

产业运营商以物业租赁管理和更为专业的产业专项培育为重要特征，往往通过孵化器的形式为入园企业提供其成长所需帮助，从其中的入园服务、法律服务，到政策服务、投融资服务等，全方面培育孵化未来企业。

这其中，上海张江高科技园区、清华科技园与天津鑫茂科技投资集团都是典型的产业运营商代表，而湖北高投则通过基金联合多方力量积极进入这一领域。

从目前市场形势来看，无论是张江高科还是清华科技园，这些产业运营商都因为拥有强大的人才、教育、科技、政府以及产业等资源优势在市场上颇受认可。其中，清华科技园依靠众多资源优势，已在全国范围内建立起超过30个分园。

这类运营商在产业地产市场上还能通过多种渠道实现对外模式输出，进而实现异地复制与扩张。其中最典型的例子就是清华科技园，拥有3种不同的输出模式：第一种是“投人也投钱”，由科技园自身进行物业开发管理;第二种是“投人不投钱”，由科技园输出管理团队;第三种是输出自身管理服务模式的“咨询模式”。

尽管类似清华科技园的产业运营商能够通过多种方式进行模式输出，但其背后也存在隐忧。这些运营商在进行模式输出时，往往会受限于当地缺失人才资源、教育资源、政策资源和产业资源等劣势，致使产业运营商难以实现异地复制等情况。

事实上，产业运营商在经营孵化器时，也常出现力不从心的情况，这是由于孵化器只租不卖的特性导致园区难以实现盈利。位于天津的鑫茂科技投资集团，由于隶属民营科技园，去年受宏观调控影响公司亏损严重，面对大量的工业用地积压，鑫茂不得不通过减持售卖的方式换取公司运作资金。实际上，这也是孵化器成为大家“心向往之实不能至”的重要原因。

同时,孵化器这种天然属性也暗藏另一危机，即有可能出现产业运营商铤而走险，引发诸如在工业用地上倒卖住宅等打擦边球风险。动力联行董事长梁春指出，现在有不少开发商打着孵化器名号获得政策和财务帮助后，做的却是房地产开发，这种“挂羊头卖狗肉”的情况在市场上屡见不鲜。因此尽管孵化器在产业地产市场上表现火热，但优质的孵化器实际数量并不多。

【案例解析】

张江高科“孵化模式”

作者：宋振庆/文

作为国内首屈一指的产业运营商，张江高科的孵化器模式已经成为国内高科技园区的标杆范本。不可否认，强大国资背景是张江高科模式成功的最关键因素之一，作为上海浦东新区综合配套改革两大战略承载平台之一，各级政府的政策扶持和资源倾斜起到了至关重要的作用。

张江高科的创新集群孵化模式中有6个最显著的特点，即政府严格规划和大力支持、实行与市场运作相结合的管理体制、龙头企业高端切入、大力引进各级科研机构、与区域经济联动发展和产业融合实现的同时进一步推进研发合作。

张江高科园区先是把吸引发达国家拥有成熟技术的跨国公司到园区投资建设作为迅速扩大园区经济规模和提高园区技术水平，形成人才、资金、技术集聚效应的重要方式，同时各级政府还从企业的需求出发，推动园区的研发创新，进一步提升张江企业集群的科研能力。

“产业链招商”是张江高科的重要特色，也是很多高科技园区纷纷仿效的策略。园区成立之初，张江就确立了以“人才培养—科学研究—技术开发—中试孵化—规模生产—营销物流”为产业链的招商模式，正是由于项目之间都是关联的上下游企业,容易形成合作伙伴关系,促进创新集群合作平台的建立。

人才资源是产业运营商的重要支撑点，这在张江高科模式体现得非常充足。园区引进国家级、市级科研机构，建设了张江研究生联合培养基地，包括北京大学、清华大学在内的15所国内外高校先后加盟张江园区。

在张江园区创业的舞台上,多样化、多元化的创业孵化器各显所长，形成了独具一格的张江特色。这些孵化器包括产业特色孵化器、承租形式的留学生孵化器与国际孵化器,从不同角度促进了张江园区的产业发展。

在服务方面，张江园区一边积极资助企业设立技术中心，同时在几个主导产业中设立专业技术服务平台，为企业提供有关服务。得益于技术水平的提高,园区内小企业得以健康发展，共同推动园区经济规模的扩大。

这些服务当然也少不了融资方面的开拓。除了对企业实行税收优惠或对有关行政服务实行“零收费”等手段减轻企业负担外，张江高科还以允许科技入股，成立风险基金采用投资、贷款贴息、补助资金和风险投资等形式支持成果转化活动，此外还成立众多担保融资基金。而在2012年成功对接新三板后，更是实现其在交易方式、开放程度及参与新三板园区数量上的跃进。

在这种强大的孵化模式下，集成电路、软件、生物医药等优势产业资源纷纷集聚，园区产业呈现明显的融合发展态势,关联产业发展迅速。同时，光电子、通信等创新产业链也在逐渐形成。

目前，张江园区企业的研发创新呈现出全新的合作发展态势，主要表现在以下三个方面：首先是产学研深度合作,包括间接整合研发模式和直接联合研发模式;其次是以大扶小,龙头企业、大企业带动上下游小企业;第三是张江园区内已不断出现的强强联手模式。