走进中国光谷探寻产业地产青岛路径

在武汉东南部的三湖六山之间，中国光谷是继中关村之后国务院批准的第二家自主创新示范区，也是一座崛起的科技新城。

上周，受武汉光谷联合股份有限公司邀请，青岛媒体记者一行奔赴武汉·中国光谷，考察产业地产。此行，还有来自行业主管部门、行业协会及高新企业代表。

光谷联合是在武汉·中国光谷成长起来的主题产业园开发和运营商，正在西海岸开发青岛光谷软件园等大型产业地产项目。

主题产业园拥有好地段、好景观

湖畔BOX风格的亲水别墅、中式风格的独栋别墅并非是哪家豪宅社区，而是光谷联合开发的产业园。面向软件、金融、生物医药等新兴行业的主题产业园，不再是色彩单调、表情呆板的建筑群，而是一个个有园林景观、生动建筑表情、激发灵感的工作空间。

光谷联合开发的武汉研创中心在汤逊湖畔，一期全部为小型独栋研发楼，项目以风格独特的现代中式庭院围合结构，外墙凹凸有致，富于变化，以墙面漆、面砖、石材形成白色、浅灰、深灰等色调变化。

在独栋研发楼样板间中，内部空间功能划分充分满足了研发企业的特点。除了办公、会议空间外，还有前台、车库、公司厨房、观景露台和大面积的内厅花园、卧房等。在过渡空间中，有面向内厅的落地幕墙，摆放几个茶几，是工作间隙休憩的空间。

已经全面交付的光谷软件园，是国家火炬计划软件产业基地。走进去，它更像是一个城中的大公园。一湾湖水是景观中心，由内向外高低错落的建筑规划达到湖景资源共享的最大化。园区里有绿地、小桥、各种形态的亲水堤岸，是景色怡人的工作空间，已经入住的有惠普、IBM、泛亚班拿、交通银行等企业。

此次参观的光谷软件园、武汉研创中心、光谷金融港均为光谷联合投资开发的主题产业园，它们所处位置或拥有便捷的城市资源，或拥有自然景观资源。

赢利不仅靠销售，而是拉长服务链

据光谷联合营销中心总经理姚华介绍，在产业地产开发中，光谷联合致力于构建全程“一站式”服务产业链。

全程“一站式”服务产业链中，首先是产业研究。通过对新兴产业发展规律的系统研究，光谷联合形成了通过主题产业园开发建设促进高新技术产业和新兴产业集群发展的“光谷经验”。在光谷联合服务产业链上，还有独立的开发、建筑、装饰、酒店管理、餐饮、物业、能源管理等团队。

“一站式”服务产业链对入园企业颇具吸引力。比如，在看到武汉丽岛科技有限公司设计的研发办公空间后，一家青岛光谷软件园入园企业便商讨能否由光谷联合旗下的这家公司承担办公空间设计施工;在了解到光谷金融港采用分布式能源系统后，几位同行的企业家便饶有兴趣的与光谷联合高管讨论在青岛落地的可能性。

在光谷联合的主题产业园开发运营模式中，赢利不单靠地产销售，而是做长产业链。此行中参观的光谷生物城、武汉未来科技城，都有光谷联合提供代建和咨询管理服务的部分。而物业管理、能源服务、酒店管理、餐饮等运营业务，也是光谷联合后期运营中持续的增值收益。

产业地产助推城市化

光谷软件园身处成熟新城区，东侧比邻沃尔马、华谊兄弟影城等商业。据介绍，在光谷软件园工作的员工中，有3万余人居住在周边3公里以内。主题产业园开发为城市带来活力，围绕产业园区形成了居住、消费等新的城市功能。光谷软件园只是武汉·中国光谷的一部分，整个光谷是一座常住人口达40余万的科技新城，规划面积达到518平方公里。

青岛正在建设创新型城市，尤其是在新区建设中，发展产业地产将对推动区域的城市化起到重要的作用。目前，光谷联合在青岛已布局“青岛光谷软件园、青岛海洋科技园、青岛研创中心”三个主题产业园项目。

从武汉到青岛，如何实现光谷联合产业资源的共享，是本次参观活动中集中讨论的话题之一。每年武汉有40余万毕业大学生，能否通过光谷联合产业平台，将人才资源引入青岛，弥补本地人才缺乏的短板;通过光谷联合，能否将一些有全国扩张战略的高新企业进入青岛……

资源共享一定是开发运营青岛光谷软件园的题中应有之义。而姚华也认为，每一个城市底蕴不同，产业地产不能直接移植，青岛项目既有光谷联合的优势，又会有本地的特征，由此找到青岛产业地产发展的规律。

图/文张则涛